Budowa obiektu biurowego wymaga skoordynowania architektury, konstrukcji, instalacji, ochrony przeciwpożarowej, komunikacji, zagospodarowania terenu i docelowego sposobu użytkowania budynku. Problemy rzadko wynikają z jednego poważnego błędu. Znacznie częściej są efektem szeregu decyzji podjętych zbyt późno lub bez uwzględnienia zależności pomiędzy poszczególnymi branżami.
Niedokładne określenie funkcji budynku przed rozpoczęciem projektowania
Jednym z najpoważniejszych błędów jest rozpoczęcie projektowania bez precyzyjnego programu funkcjonalno-użytkowego. Informacja, że Inwestor potrzebuje „budynku biurowego dla 150 osób”, to zdecydowanie za mało.
Już na początku trzeba określić między innymi strukturę zatrudnienia, przewidywaną liczbę użytkowników i interesantów, sposób organizacji pracy, liczbę sal konferencyjnych, wymagania dotyczące archiwów, serwerowni, pomieszczeń technicznych, stref socjalnych oraz możliwość późniejszej zmiany aranżacji.
Ma to bezpośredni wpływ na budowę obiektu biurowego. Układ funkcjonalny determinuje bowiem przebieg instalacji, obciążenia użytkowe, liczbę i lokalizację pionów, wielkość central wentylacyjnych, zapotrzebowanie na moc elektryczną czy rozwiązania komunikacyjne.
Jeżeli te wymagania pojawiają się dopiero podczas budowy, niewielka z pozoru zmiana może ingerować jednocześnie w kilka branż. Przesunięcie pomieszczenia może wymagać zmiany instalacji wentylacyjnej, elektrycznej, sanitarnej, systemów niskoprądowych, sufitu podwieszanego, a czasem także ochrony przeciwpożarowej.
Brak odpowiedniej koordynacji międzybranżowej
W nowoczesnym obiekcie biurowym przestrzeń ponad sufitem podwieszanym czy w szachtach instalacyjnych jest intensywnie wykorzystana. Przebiegają tam kanały wentylacyjne, przewody instalacji sanitarnych, trasy kablowe, instalacje teletechniczne, systemy bezpieczeństwa oraz elementy instalacji przeciwpożarowych.
Każdy z tych systemów może być poprawnie zaprojektowany oddzielnie, a mimo to dokumentacja jako całość może zawierać kolizje.
Typowy problem pojawia się wtedy, gdy kanał wentylacyjny zajmuje przestrzeń przewidzianą dla trasy kablowej, instalacja sanitarna koliduje z elementem konstrukcyjnym albo wysokość instalacji nie pozwala zachować zakładanej wysokości pomieszczenia po wykonaniu sufitu.
Dlatego budowa obiektu biurowego powinna być poprzedzona rzeczywistą koordynacją dokumentacji, a nie jedynie formalnym zestawieniem projektów poszczególnych branż. Im wcześniej wykrywana jest kolizja, tym łatwiej ją usunąć bez wpływu na harmonogram i budżet.
„W obiekcie biurowym największym problemem nie jest zwykle pojedyncza branża, ale miejsce, w którym kilka branż spotyka się ze sobą. Konstrukcja, wentylacja, elektryka, instalacje sanitarne i systemy bezpieczeństwa muszą powstać jako jeden spójny układ. Jeżeli etap projektowania przenosi się z biura na plac budowy w trakcie prowadzenia robót budowalanych, każda kolejna zmiana zaczyna kosztować znacznie więcej niż powinna.” – Robert Ślusarz, Dyrektor Zarządzający WOD-BUD
Zbyt późne uwzględnienie ochrony przeciwpożarowej
Ochrony przeciwpożarowej nie można traktować jako elementu, który zostanie „dodany” do gotowej koncepcji architektonicznej.
Budynki użyteczności publicznej, które nie są kwalifikowane do kategorii ZL I lub ZL II, należą co do zasady do kategorii zagrożenia ludzi ZL III. Od kwalifikacji obiektu, jego wysokości, powierzchni, układu stref pożarowych i sposobu użytkowania zależą następnie konkretne wymagania dotyczące m.in. odporności pożarowej elementów, ewakuacji czy zabezpieczeń technicznych.
Błędem jest więc opracowanie układu funkcjonalnego, a dopiero później sprawdzanie, czy spełnia on wymagania ochrony przeciwpożarowej.
Zmiana podziału stref pożarowych może oznaczać konieczność zastosowania innych przegród, drzwi przeciwpożarowych, przepustów instalacyjnych, rozwiązań oddymiania lub zmian w przebiegu dróg ewakuacyjnych. Wprowadzanie takich korekt na zaawansowanym etapie inwestycji często powoduje efekt domina w kolejnych branżach.
Niedoszacowanie znaczenia instalacji HVAC
W budynku administracyjnym lub biurowym instalacje wentylacji, ogrzewania i chłodzenia odpowiadają nie tylko za komfort użytkowników. Ich parametry wpływają również na zapotrzebowanie energetyczne obiektu, wielkość pomieszczeń technicznych, prowadzenie instalacji oraz późniejsze koszty użytkowania.
Jednym z błędów jest projektowanie instalacji bez wystarczająco precyzyjnych danych dotyczących docelowej liczby użytkowników oraz rzeczywistych zysków ciepła.
W biurze źródłem ciepła są nie tylko ludzie, ale również urządzenia, oświetlenie, sprzęt komputerowy i nasłonecznienie przez przeszklenia. Jednocześnie poszczególne części budynku mogą mieć całkowicie różne warunki pracy.
Sala konferencyjna dla kilkudziesięciu osób wymaga innego podejścia niż gabinet używany przez jednego pracownika. Podobnie pomieszczenia o ekspozycji południowej mogą mieć inne zapotrzebowanie na chłodzenie niż pomieszczenia po stronie północnej.
Dlatego projektowanie instalacji powinno wynikać z rzeczywistych warunków użytkowania poszczególnych stref, a nie tylko z całkowitej powierzchni budynku.
Pomijanie przyszłych zmian aranżacji
Obiekty biurowe należą do budynków, których sposób użytkowania może stosunkowo szybko się zmieniać. Zmienia się liczba zespołów, podział pomieszczeń, organizacja stanowisk pracy czy zapotrzebowanie na sale spotkań.
Błędem Inwestora jest zaprojektowanie budynku wyłącznie pod jeden sztywny układ funkcjonalny bez analizy możliwości jego późniejszej reorganizacji.
Nie oznacza to, że każdy obiekt musi pozwalać na dowolną przebudowę. Warto jednak wcześniej sprawdzić, gdzie znajdują się elementy ograniczające elastyczność – piony instalacyjne, ściany konstrukcyjne, strefy pożarowe, centrale, rozdzielnice czy główne trasy instalacyjne.
Dobrze przeprowadzona budowa obiektu biurowego uwzględnia nie tylko moment odbioru, ale również sposób funkcjonowania nieruchomości przez kolejne lata.
Traktowanie dostępności jako korekty projektu
W przypadku obiektów administracji publicznej dostępność architektoniczna jest elementem obowiązkowym, a nie dodatkowym udogodnieniem. Ustawa o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami nakłada na podmioty publiczne obowiązek uwzględniania potrzeb takich osób i zapobiegania powstawaniu barier.
W praktyce dostępność trzeba analizować jako cały ciąg – od dojścia i miejsca parkingowego, przez wejście do budynku, komunikację pionową i poziomą, aż po możliwość korzystania z konkretnych pomieszczeń i sanitariatów.
Problem pojawia się wtedy, gdy Inwestor próbuje dostosować do tych wymagań praktycznie ukończoną koncepcję. Wówczas konieczne mogą być zmiany poziomów, szerokości przejść, lokalizacji drzwi czy geometrii pomieszczeń.
Niedoszacowanie infrastruktury zewnętrznej
Budowa obiektu biurowego nie kończy się na ścianach zewnętrznych budynku.
Do prawidłowego funkcjonowania inwestycji potrzebne są również dojazdy, parkingi, ciągi piesze, odwodnienie, oświetlenie zewnętrzne, przyłącza, zagospodarowanie terenu i rozwiązania umożliwiające obsługę techniczną obiektu.
Szczególnie istotne jest wcześniejsze rozpoznanie istniejącego uzbrojenia terenu oraz warunków przyłączenia nowych instalacji. Kolizje z istniejącymi sieciami albo konieczność ich przebudowy mogą znacząco zmienić zakres robót.
Zagospodarowanie terenu powinno być więc projektowane równolegle z obiektem, a nie pozostawiane na końcową fazę inwestycji.
Oszczędności, które generują koszty po oddaniu budynku
Cena konkretnego rozwiązania nie powinna być analizowana wyłącznie w momencie jego zakupu.
Tańsza stolarka, mniej efektywny system HVAC, rozwiązania trudniejsze w serwisowaniu czy materiały o niższej trwałości mogą ograniczyć koszt inwestycyjny, ale jednocześnie zwiększyć przyszłe koszty użytkowania.
W przypadku budynków biurowych i administracyjnych warto więc analizować zarówno CAPEX – koszt realizacji – jak i późniejszy OPEX związany z energią, obsługą instalacji, konserwacją i remontami.
Profesjonalne podejście nie polega na zastosowaniu najdroższych rozwiązań. Polega na wyborze takich, których parametry techniczne, trwałość i koszty użytkowania są adekwatne do rzeczywistych potrzeb Inwestora.
Kluczowe znaczenie ma kontrola całego procesu inwestycyjnego
Najczęstsze problemy przy realizacji obiektów biurowych i administracyjnych nie wynikają z braku dostępnych technologii. Wynikają z niespójności pomiędzy założeniami Zamawiającego, projektem i wykonaniem.
Dlatego znaczenie ma odpowiednie przygotowanie inwestycji, koordynacja dokumentacji, zarządzanie zmianami oraz kontrola jakości na kolejnych etapach robót.
WOD-BUD realizuje roboty ogólnobudowlane i obiekty kubaturowe, w tym inwestycje dla sektora publicznego. Kompleksowa realizacja wielu branż pozwala prowadzić prace w sposób skoordynowany – od przygotowania terenu i robót konstrukcyjnych po instalacje oraz zagospodarowanie infrastruktury zewnętrznej.
Planujesz budowę obiektu biurowego lub administracyjnego? Skontaktuj się z zespołem WOD-BUD. Im wcześniej wykonawca zostanie włączony w analizę inwestycji, tym większa możliwość wychwycenia kolizji, ograniczenia zmian na etapie robót i uporządkowania realizacji pod względem technicznym, kosztowym oraz harmonogramowym.
FAQ – budowa obiektu biurowego
Od czego zacząć budowę obiektu biurowego?
Pierwszym etapem powinno być precyzyjne określenie potrzeb Inwestora i programu funkcjonalnego, a następnie analiza działki, warunków formalnych, infrastruktury technicznej oraz możliwości realizacji zakładanej funkcji.
Co obejmuje budowa obiektu biurowego?
Zakres może obejmować przygotowanie terenu, roboty ziemne, konstrukcję budynku, dach i elewację, instalacje sanitarne i elektryczne, systemy teletechniczne i bezpieczeństwa, prace wykończeniowe oraz wykonanie parkingów, dróg wewnętrznych i pozostałego zagospodarowania terenu.
Jakie instalacje są najważniejsze w budynku biurowym?
Do kluczowych należą instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne, ogrzewania, wentylacji i chłodzenia, instalacje teletechniczne oraz systemy związane z bezpieczeństwem budynku. Ich zakres zależy od charakterystyki konkretnego obiektu.
Dlaczego koordynacja międzybranżowa jest tak ważna?
Ponieważ instalacje i elementy konstrukcyjne korzystają często z tej samej ograniczonej przestrzeni. Brak koordynacji może prowadzić do kolizji wykrywanych dopiero podczas robót, a wtedy ich usunięcie jest zazwyczaj bardziej skomplikowane i kosztowne.
Do jakiej kategorii pożarowej zalicza się budynki biurowe?
Budynki użyteczności publicznej, które nie należą do kategorii ZL I lub ZL II, kwalifikuje się do kategorii ZL III. Ostateczne rozwiązania ochrony przeciwpożarowej zawsze wynikają jednak z parametrów i sposobu użytkowania konkretnego obiektu.
Co najbardziej podnosi koszt budowy obiektu biurowego?
Istotny wpływ mają powierzchnia i konstrukcja obiektu, standard wykończenia, stopień skomplikowania instalacji, fasada, zakres automatyki, warunki gruntowe, infrastruktura zewnętrzna oraz zmiany wprowadzane po rozpoczęciu realizacji.
Czy podczas projektowania warto przewidzieć przyszłą zmianę aranżacji biura?
Tak. Analiza potencjalnych zmian funkcjonalnych może ograniczyć zakres przyszłych przebudów. Szczególnie istotne jest odpowiednie rozmieszczenie pionów, głównych tras instalacyjnych i elementów konstrukcyjnych.
Jak ograniczyć ryzyko dodatkowych kosztów podczas budowy?
Kluczowe są dokładne rozpoznanie warunków inwestycji, kompletna dokumentacja, koordynacja branżowa, odpowiednie zaplanowanie zakresu oraz sprawne zarządzanie zmianami. Im więcej problemów zostanie rozwiązanych przed rozpoczęciem robót, tym mniejsze ryzyko kosztownych korekt na placu budowy.
Czy WOD-BUD realizuje obiekty biurowe i administracyjne?
WOD-BUD wykonuje roboty ogólnobudowlane, w tym obiekty kubaturowe, oraz prowadzi inwestycje dla sektora prywatnego i publicznego. Pozwala to kompleksowo koordynować roboty budowlane wraz z branżami instalacyjnymi i infrastrukturą towarzyszącą.
